房价永远涨永不回头的神话 以鹤岗为起点正在逐渐碎裂

时间:2019-04-16 21:35:51       来源:

  特约撰稿人 平川

  黑龙江鹤岗的房价,已经跌到让人匪夷所思的地步。

  根据网上的二手房报价截图,当地大部分楼盘都在几万元,最低的价格更是到了1.6万元。需要注意的是,1.6万元可以买一套房子。与之对应,每平方米最低只要290元。

  如果在鹤岗当地租房子,只要租客出暖气费和物业费,房子就可以“零租金”免费入住。

  当地居民供暖价格为26元/平方米,供暖面积为建筑面积的87%;物业管理费则在1.2元/平方米左右 —— 即100平米的房子,一年暖气费要2262元,物业管理费要1200元,两者合计3462元,已经超过当地大部分房子总价的10%了。

  也就是说,黑龙江鹤岗相当一部分房子,每年房屋持有的实际成本超过市值的10%,比欧美2%左右的房产税狠多了。所以,当地也才会有“零租金”免费入住的情况发生。

  这不禁让人想到,五、六年前发生在大洋彼岸的,类似的故事:那时候,美国底特律的房子只要1美元,却依然无人问津。

  表面来看,只花1美元、却可以买到市场评估价为30万美元,看起来买家好像占了便宜。但如果考虑到每年还要按照30万美元的评估价、支付6000美元的房产税,以及房子重新修整所需要的一笔不小费用……表面的1美元背后,实际的持有成本是远大于此的。

  而卖家之所以挂价1美元,根本原因还是底特律的衰败。昔日的汽车城、工业重镇,如今沦为锈带核心。由于经济不景气、失业率上升,大量人员撤离……最终导致该地带人烟稀少,犯罪率不断走高。最终,很多贷款买房的人直接断贷并把房子丢给银行,银行不想支付房产税和修缮费,于是压低价格急于出手。

  与底特律类似的是,黑龙江鹤岗也是曾经的工业城市,如今的“锈带”。鹤岗以生产煤炭为主,鹤岗矿区更是一个年产千万吨以上的大型煤矿产区。其中,龙煤鹤岗矿业公司占据该地区规模以上工业的一半。如今的龙煤集团几乎年年亏损,累计负债超过500亿元,2015年开始推动10万员工分流改革;其他矿场也不断裁员、缩减体量,从而最终让煤都成锈带。

  也是从2015年开始,鹤岗的房价一路下跌。从2015年的4033元/平方米,一直跌到2018年初的3300元/平方米;直到2018年棚改,才开始新一轮上涨。但随着棚改货币化的落幕,鹤岗房价也不断下落。最终,鹤岗的房子不但跌破了2018年初的3300元/平方米的起涨点,今年年初的均价更是跌破1000元/平方米,从而导致一套房子总价几万的情况出现。

  说到底,最终影响一个城市房价的决定因素是人口。鹤岗市户籍人口已经连续16年呈现负增长,持续在流出。此外,鹤岗城镇化率已经到达83%,县城无法再为城市提供更多人口支持。综上,人口无法从中长期为鹤岗房价提供支撑。

  人口持续流出,最重要的原因就是产业的衰败。鹤岗的基石是煤炭产业,就如底特律的基石是汽车产业一样。产业结构过于单一的恶果就是,产业衰败会直接导致城市衰败,从而最终导致人口流出。当然,鹤岗煤炭产业的衰败,是黑龙江、甚至整个东北地区重工业衰败的缩影。

  如果再考虑到东北寒冷的天气,以及东北人喜欢在海南买房,也就可以理解为什幺当地的房子没有那幺多人买。在有效需求不足的情况下,用棚改的方式硬托房价,结果是过后的更深、更大的跌幅。

  鹤岗1.6万元可以买一套房的、零元即可租房的现状,不但是房价分化的开始,也昭示着相当一部分三、四线城市房价未来的命运。

  如果将一座城市看是一家上市公司,那幺房价就是这家上市公司的股价。如果城市经营不善,就像上市公司退市一样,也会被用脚投票,最终消逝掉。未来,城市也可能“退市”

  房价永远涨、永不回头的神话,以鹤岗为起点,正在逐渐碎裂。当然,一、二线城市的房价支柱还很牢靠,但三、四线城市已经开始裂缝。

  从长期来看,三、四线城市的房子没有任何投资价值。大部分产业衰败、人口流出城市的房价,也大概率会步鹤岗的后尘。

  另一方面来看,年轻人应该奔向房价高的城市 —— 高房价意味着更多人涌入、也意味着更多机会和发展,也别再抱怨大城市房价高了。

  如果一座城市房价低如鹤岗,恐怕你会第一个逃离。